Immobilien

Eine Immobilie als Investment bringt viele Vorteile mit sich. Als sicherer und beständiger „Sachwert“ spricht man häufig auch vom sogenannten „Betongold“. Für jedes Portfolio ist es empfehlenswert auch einen bestimmten Anteil in Immobilien zu investieren. Durch diese Diversifikation reduziert sich das gesamte Risiko der Geldanlage. Da nicht jeder das Kapital oder den Wunsch aufbringen kann oder möchte, um ein Haus oder eine Wohnung direkt zu erwerben, stehen Interessenten weitere Möglichkeiten zur Verfügung, in Immobilien indirekt zu investieren. Dabei sind einige Besonderheiten zu beachten:

Eigene Immobilie bewohnen/vermieten
Die selbstgenutzte Immobilie verbessert in der Regel nicht nur die Lebens- und Wohnqualität, sie eignet sich auch als Alters­vorsorge. Ist das Haus oder die Eigentumswohnung einmal abbezahlt, erhöht sich das frei verfügbare Einkommen, da die monatliche Kreditbelastung wegfällt und auch keine Mietzahlungen zu tätigen sind. Natürlich sind vor dem Erwerb einige Hürden zu meistern. Es braucht genügend Eigenkapital, eine solide Einkommenssituation, um die Kreditfähigkeit und spätere Rückzahlung sicherzustellen und schließlich ein geeignetes Objekt in gewünschter Lage.

Wer die erworbene Immobilie nicht selbst nutzen möchte, kann diese als Kapitalanlage auch vermieten und so regelmäßige Einnahmen erzielen. Hier sollten die Mieteinnahmen die Belastung durch Kredittilgung und Instandhaltung der Immobilie deutlich übersteigen. Vorab zu klären ist außerdem, ob die Lage bei Mietern gefragt ist, wie das Mietniveau in der Gegend allgemein ist und ob gesetzliche Vorgaben (z.B. Mietendeckel) zu beachten sind. 

Immobilienfonds
Anleger können an den Preissteigerungen von Immobilien auch indirekt partizipieren. Zum Beispiel über Fonds. Hierbei investiert das Fondsmanagement in rentable Objekte und erzielt für die Anleger eine möglichst hohe Rendite. So kann man auch mit kleineren Beträgen, die in den Fonds fließen, am Immobilienmarkt investieren. Zu unterscheiden sind hier offene und geschlossene Immobilienfonds. 
Bei offenen Immobilienfonds (OIFs) wächst das Fondsvermögen stetig mit neuen Anlegergeldern. Die Fondsanteile sind sehr liquide und können in der Regel jederzeit gekauft oder verkauft werden. Es entstehen Fondskosten für die Verwaltung, einen Ausgabeaufschlag und das Management.
Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist die Investitionssumme vorab definiert. Zum Beispiel, um ein bestimmtes Projekt (z.B. Einkaufszentrum, Hotel, Senioren- oder Pflegeheime) zu finanzieren. Gelder von interessierten Anlegern werden „eingesammelt“, bis die Investitionssumme erreicht ist. Dann wird der Fonds geschlossen und die Anleger erhalten eine jährliche Rendite. Ein geschlossener Fonds hat eine feste Laufzeit und in der Regel eine Mindestanlagesumme.  

Crowdinvesting
Eine weitere, noch relativ neue Alternative, in Immobilien zu investieren, ist Crowdinvesting. Dabei stellen Unternehmen ihre Immobilienprojekte auf Online-Plattformen vor, um eine Masse an Anlegern („Crowd“) zu gewinnen. Diese können sich, im Vergleich zu einem geschlossenen Immobilienfonds, beim Crowdinvesting oft schon mit kleineren Beträgen an konkreten Projekten beteiligen. Im Gegenzug erhalten Anleger eine Rendite und gegebenenfalls eine Erfolgsbeteiligung.

Die Renditechance beim Crowdinvesting ist hoch, aber ebenso das Risiko. Privatanleger stellen nur einen kleinen Teil des Gesamtinvestments und werden im Fall einer Pleite auch nachrangig behandelt. Das bedeutet, dass aus einer möglichen Insolvenzmasse zunächst die großen Finanzierer wie Banken und Projektentwickler bedient würden. 

Immobilienaktien/ -anleihen
Über Aktien von Immobiliengesellschaften können Anleger ebenfalls an der Preisentwicklung des Immobilienmarktes partizipieren. Die Segmente sind dabei vielfältig. Aktien können beispielsweise von großen Bauingenieurfirmen, Immobilienmaklern, Wohnungsbaugesellschaften oder professionellen Hausverwaltungen gekauft werden. Sie alle agieren an verschiedenen Stellen des Immobilienmarktes.
Immobilien- oder Hypothekenanleihen sind fest verzinsliche Wertpapiere, die oft durch Grundpfandrechte besichert sind. Diese Schuldverschreibungen werden – im Gegensatz zu Aktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen – als Fremdkapital bilanziert.

Bausparen

Bausparen ermöglicht die langfristige Finanzierung von Wohneigentum bzw. dessen Sanierung und Ausbau. Ein Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen und unterteilt sich dabei in die Anspar- und Darlehensphase. Das Prinzip ist einfach. Die Sparbeiträge aller Bausparer fließen in einen gemeinsamen Topf der jeweiligen Bausparkasse, der von ihr verwaltet wird. Dafür erhält der Bausparer eine Guthabenverzinsung, die jedoch meist niedriger ausfällt als bei anderen Sparformen (z.B. Tages- oder Festgeld). Erreicht der Bausparer mit seinen Beiträgen ein bestimmtes Guthaben (in der Regel 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Darlehenssumme) und erfüllt die Mindestansparzeit (in der Regel 7 bis 10 Jahre), wird sein Vertrag „zuteilungsreif“. Das bedeutet, der Kredit kann in Anspruch genommen werden, das angesparte Guthaben dient dann als Eigenkapital. Die Voraussetzungen für die Zuteilungsreife variieren zwischen den Bausparkassen.

Es beginnt die Darlehensphase zu dem Zinssatz, der bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt wurde. Das schafft Planungssicherheit bezüglich der Finanzierungskonditionen. Steigt das Zinsniveau während der Ansparphase, so ist der Bausparer davon nicht betroffen. Er profitiert vom vereinbarten Zinsniveau in seinem Vertrag. Gleiches gilt aber auch, wenn die Zinsen weiter fallen. Er ist dann ebenfalls an die vertraglich vereinbarten Zinssätze gebunden, die im Vergleich zum aktuellen Marktniveau dann höher sind.
Der Kredit aus einem Bausparvertrag muss für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke (Haus-/ Wohnungskauf, Hausbau, Modernisierung, Ausbau etc.) verwendet werden. Wird der Kredit doch nicht in Anspruch genommen, ist das angesparte Guthaben (nach 7 Jahren) frei verwendbar.

Staatliche Förderungen
Der Staat fördert Bausparen, beispielsweise über die Wohnungsbauprämie. Voraussetzung: Es wird regelmäßig in den Bausparvertrag eingezahlt und das zu versteuernde Einkommen beträgt Stand 2021 maximal 35.000 Euro (70.000 Euro bei Verheirateten). Gefördert werden seit 2021 pro Jahr maximal 700 Euro (1.400 € bei Verheirateten). Bausparen kann auch für vermögenswirksame Leistungen durch den Arbeitgeber genutzt werden (Arbeitnehmersparzulage). Auch eine Riester-Förderung ist möglich.

Baufinanzierung

Eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ermöglicht es, den Traum von Wohneigentum zu realisieren. Das Darlehen ist zweckgebunden und dient zum Bau, Kauf, Modernisierung oder Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung. Die Rückführung des Kredites erfolgt in monatlichen Raten, bestehend aus Tilgung und Zins. 

Die häufigste Darlehensform bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hier bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, was Planungssicherheit schafft. Die Zusammensetzung der Annuität (Rate) verschiebt sich im Laufe der Zeit. Anfangs ist der Zinsanteil höher und es wird relativ wenig vom Darlehen getilgt. Diese Gewichtung ändert sich stetig, so dass am Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil immer höher und der Zinsanteil niedriger wird.

Wichtige Kriterien bei einer Baufinanzierung

1. Bonität: Vor der Bewilligung einer Baufinanzierung wird die Bonität des Kreditnehmers geprüft. Dabei werden unter anderen die Einkommens- und Vermögenssituation berücksichtigt und ein Schufa-Auskunft eingeholt.
2. Eigenkapital: Banken verlangen in der Regel einen gewissen Anteil an Eigenkapital, um das Risiko der Baufinanzierung zu minimieren. Als grober Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme, die als Eigenkapital vorhanden sein sollte, um etwa Makler, Grunderwerbssteuer oder Notarkosten bezahlen zu können. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind in der Regel die Kreditkonditionen.
3. Zinsbindung: Beim Abschluss einer Baufinanzierung werden über einen festen Zeitraum (meist 10 oder 15 Jahre), die Zins- und Rückzahlungskonditionen (Zinsbindung) fixiert. Das schafft Planungssicherheit. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, vereinbart eine längere Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung wird über die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, zu den dann aktuellen Konditionen und mit neuer Zinsbindung, abgeschlossen. 
4. Tilgungssatz: Der Tilgungssatz wird beim Abschluss festgelegt (z.B. 2 oder 4 %). Je nach finanziellem Spielraum sollte er so hoch wie möglich gewählt werden, damit der Kredit schneller abgelöst werden kann. In der Regel kann der Tilgungssatz während der Laufzeit angepasst (meist kostenfrei und zwei- bis dreimal) werden.
5. Sicherheiten: Zur Absicherung der Baufinanzierung verlangen Kreditinstitute in der Regel Sicherheiten, wie z.B. eine Grundschuld auf der zu finanzierenden Immobilie und eine Risiko­lebens­ver­si­che­rung auf den Kreditnehmer in Höhe der Darlehenssumme.
6. Sondertilgung: Um die Baufinanzierung schneller abzulösen, kann in der Regel einmal pro Jahr eine Sondertilgung erfolgen. Diese ist bei den meisten Banken auf 5 Prozent der Darlehenssumme begrenzt.
7. Förderungen: Das Bauvorhaben ist gegebenenfalls über verschiedene Programme (z.B. KfW-Darlehen, Wohnungsbauprämie) förderfähig bzw. wird vom Staat unterstützt.

Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsbindung einer Baufinanzierung ausläuft, endet damit meist auch die erste Finanzierungsphase. Jetzt stellt sich die Frage, wie es weitergeht: Die Restschuld bleibt bestehen – und muss über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden. Wer sich frühzeitig mit seinen Möglichkeiten beschäftigt, kann viel Geld sparen und sich langfristig günstige Zinsen sichern.

Bei einer Anschlussfinanzierung handelt es sich um die Fortsetzung eines bestehenden Immobilienkredits nach Ablauf der Zinsbindung. Die ursprüngliche monatliche Rate ändert sich in der Regel – je nach neuem Zinssatz. Der neue Kredit kann entweder beim bisherigen Kreditgeber oder bei einer anderen Bank abgeschlossen werden.

Entscheidend ist: Die Anschlussfinanzierung muss nicht automatisch dort erfolgen, wo der erste Kredit abgeschlossen wurde. Wer die Zinssituation am Markt aktiv beobachtet und Angebote vergleicht, kann unter Umständen mehrere Tausend Euro sparen.