Gastbeitrag von Sirko Schladitz, Geschäftsführer KLINKER HAUS

Ein Festpreis schützt Sie vor Preissteigerungen für den vereinbarten Leistungsumfang. Ob Ihr Bauvorhaben finanziell aufgeht, hängt aber auch davon ab, welche Kosten außerhalb dieses Umfangs liegen und ob Sie zu jedem Zahlungstermin genug Geld zur Verfügung haben.

Beim Vergleich von Hausangeboten steht meist der Festpreis im Mittelpunkt. Er gilt allerdings nur für die Leistungen, die im Vertrag vereinbart sind, und nur unter den dort geregelten Bedingungen. Ein niedriger Festpreis sagt deshalb wenig darüber aus, wie vollständig ein Angebot ist. Für Ihre Finanzplanung zählen zwei weitere Fragen: Welche Kosten kommen zum Hauspreis hinzu? Und wann muss welches Geld fließen?

Welche Kosten außerhalb eines Hausangebots liegen können.

Ob eine Position zusätzlich bezahlt werden muss, hängt immer vom konkreten Vertrag ab. Typischerweise lohnt es sich, diese Gruppen getrennt zu betrachten:

• Grundstück und Erwerbsnebenkosten: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer (in Brandenburg 6,5 %), Notar und Grundbuch.
• Baunebenkosten: zum Beispiel Vermessung, Baugenehmigung, Baugrundgutachten, Hausanschlüsse und die Bau­herren­haft­pflichtversicherung.
• Zusätzlich vereinbarte Bauleistungen: Sonderwünsche aus der Bemusterung oder Maßnahmen, die erst durch den Baugrund nötig werden.
• Außenanlagen und Einrichtung: Zufahrt, Terrasse, Zaun, Garten, Küche.
• Finanzierungskosten: Bauzeitzinsen, gegebenenfalls Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge.
• Laufende Wohnkosten: Miete, die bis zum Einzug weiterläuft.

Wie unterschiedlich Leistungsumfänge sein können, zeigen Erdarbeiten, Bodenplatte und Versicherungen. Bei manchen Anbietern sind sie Zusatzkosten. In unseren Angeboten bei KLINKER HAUS sind Erdarbeiten im vereinbarten Umfang, die Bodenplatte und die Bauwesenversicherung bereits im Hauspreis enthalten. Die Bau­herren­haft­pflichtversicherung schließen Sie als Bauherr dagegen selbst ab.

Die Baubeschreibung ist dabei Ihre wichtigste Unterlage. Ihre Angaben zur Bauausführung werden Vertragsinhalt. Ist sie unvollständig oder unklar, wird der Vertrag nach § 650k BGB unter Berücksichtigung aller Umstände ausgelegt, und Zweifel gehen zulasten des Bauunternehmens. Auf solche Auslegungsfragen sollten Sie Ihre Finanzierung aber nicht stützen. Prüfen Sie, welche Leistungen ausdrücklich vereinbart sind, welche ausgeschlossen werden und wo zusätzlicher Klärungsbedarf besteht.

Wann das Geld fließt: Zahlungsplan und Sicherheiten.

Beim Bau auf eigenem Grundstück zahlen Sie den Hauspreis in Abschlägen nach Baufortschritt. Für Verbraucherbauverträge regelt § 650m BGB zwei wichtige Punkte:

• Begrenzung der Abschläge: Alle Abschlagszahlungen zusammen dürfen höchstens 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung betragen, einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen. Mindestens 10 % bleiben damit für die Schlusszahlung.
• Sicherheit für Sie: Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % der Gesamtvergütung zu. Sie sichert ab, dass das Haus rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel hergestellt wird. Das Bauunternehmen kann sie über einen Einbehalt leisten (Sie zahlen die Abschläge entsprechend geringer) oder über eine Garantie einer Bank oder eines Kreditversicherers.

Wichtig für Ihre Planung: Die Sicherheit ist kein Rabatt und kein zusätzliches Eigenkapital. Wird sie als Einbehalt geleistet, verschiebt sich lediglich ein Teil der Zahlung nach hinten.

Auch Fertigstellung und Abnahme sind nicht dasselbe. Mit der Abnahme erkennen Sie das Haus als im Wesentlichen vertragsgemäß an. Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie sie nicht verweigern. Unter bestimmten Voraussetzungen gilt die Abnahme auch dann als erfolgt, wenn Sie auf eine Aufforderung des Bauunternehmens innerhalb einer gesetzten Frist nicht reagieren und keinen Mangel benennen. Bei Verbrauchern gilt das nur, wenn das Unternehmen vorher in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 BGB). Die Schlusszahlung wird grundsätzlich fällig, wenn das Haus abgenommen ist oder die Abnahme ausnahmsweise entbehrlich ist und das Bauunternehmen eine prüffähige Schlussrechnung gestellt hat (§ 650g Abs. 4 BGB).

Was die Bauphase zusätzlich kostet.

Während der Bauzeit zahlt Ihre Bank das Darlehen schrittweise aus. Daraus entstehen unterschiedliche Kosten:

• Bauzeitzinsen auf die bereits ausgezahlten Darlehensbeträge.
• Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil, sobald die vereinbarte bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist. Höhe, Beginn und Freistellungszeit sind vertragsabhängig.
• Tilgung: Je nach Vereinbarung beginnt sie erst nach vollständiger Auszahlung oder schon früher. Die spätere volle Monatsrate fällt deshalb nicht automatisch während der gesamten Bauphase an.
• Teilauszahlungszuschläge: Manche Banken berechnen sie für Auszahlungen in Raten. Ob das bei Ihnen gilt, steht im Darlehensvertrag.
• Miete: Sie läuft bis zum Einzug weiter.

Verzögert sich der Bau, steigen vor allem Bereitstellungszinsen und Mietkosten, ohne dass am Haus mehr gebaut wird.

Ein Rechenbeispiel.

Alle Werte sind fiktive Beispielannahmen zur Veranschaulichung. Sie stellen weder einen echten Zahlungsplan eines Bauunternehmens noch verbindliche Bankkonditionen dar.

Annahmen.

Weitere Annahmen:

• Bauzeitzinsen: 3,8 % pro Jahr auf ausgezahlte Beträge.
• Bereitstellungszinsen: 0,25 % pro Monat auf nicht abgerufene Beträge.
• Tilgung: beginnt nach vollständiger Auszahlung.
• Miete: 1.200 € pro Monat bis zum Einzug.
• Sicherheit: Die 5-%-Sicherheit wird per Bankgarantie gestellt, die Abschläge werden also in voller Höhe gezahlt.
• Laufende Kosten der Bauphase: Dafür kann der Haushalt monatlich 2.000 € aus dem Einkommen aufbringen. Zusätzlich gibt es eine Bauphasen-Rücklage von 10.000 € aus weiteren Ersparnissen. Sie ist weder Teil des Eigenkapitals noch des Baukostenpuffers noch der privaten Notfallreserve.

Zeitleiste (Monat 0 = Grundstückskauf und Darlehensvertrag).

Die Abschläge ergeben zusammen 90 % des Hauspreises. Die restlichen 10 % fließen mit der Schlusszahlung.

Gesamter Mittelbedarf bis zum Einzug.

Eigenkapital und Darlehen decken nur die 620.000 € Grundstücks-, Bau- und Ausstattungskosten. Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen und Miete werden in diesem Beispiel aus dem laufenden Einkommen und der Bauphasen-Rücklage bezahlt. Gegen Ende der Bauzeit liegen sie bei bis zu rund 2.740 € im Monat und damit über dem monatlichen Überschuss. Die Rücklage gleicht das aus und wird zu keinem Zeitpunkt aufgebraucht.

Verschiebt sich der Rohbau um drei Monate, steigt der Mittelbedarf in diesem Beispiel um 7.570 €. Die Miete ist dabei eine laufende Haushaltsausgabe und kein Bestandteil des Immobilienwerts. Nicht enthalten sind ein zusätzlicher Puffer für unvorhergesehene Baukosten und eine private Notfallreserve.

So wurde gerechnet:

• Auszahlungen: jeweils zu Monatsbeginn.
• Bauzeitzinsen: pro Monat Jahreszins geteilt durch zwölf.
• Bereitstellungszinsen: Die Monate 0 bis 2 sind frei.
• Planfall: elf Kostenmonate, von Monat 0 bis einschließlich Monat 10. Schlusszahlung und Einzug zu Beginn von Monat 11.
• Verzögerungsfall: Rohbau, alle folgenden Zahlungen und der Einzug verschieben sich um drei Monate.

Tatsächliche Bankabrechnungen können wegen konkreter Zahlungstage und anderer Zinsberechnungsmethoden abweichen.

Wenn das Eigenkapital zu früh aufgebraucht ist.

Im Beispiel fließt das gesamte Eigenkapital bereits in Grundstück und Erwerbsnebenkosten. So verlangen es viele Banken: Zuerst wird das zugesagte Eigenkapital eingesetzt, danach wird das Darlehen ausgezahlt. Kommen später ungeplante Kosten hinzu, steht dafür kein Eigenkapital mehr zur Verfügung.

Deshalb lohnt es sich, drei Töpfe sauber zu trennen:

• Zugesagtes Eigenkapital: Der Betrag, den Sie gegenüber der Bank einsetzen. Er ist verplant.
• Puffer für unvorhergesehene Baukosten: Geld für offene Positionen des Projekts, etwa wenn der Baugrund noch nicht abschließend bewertet ist oder die Kosten für Hausanschlüsse nur geschätzt sind. Ob Sie ihn aus Ersparnissen bilden oder als Reserve im Darlehen vereinbaren, sollten Sie vorab mit der Bank klären.
• Private Notfallreserve: Getrennt vom Bauvorhaben, für Ausfälle wie Krankheit oder Reparaturen am Auto.

Derselbe Euro kann nicht gleichzeitig Eigenkapital und Reserve sein. Wie groß der Puffer sein sollte, hängt nicht von einer pauschalen Prozentregel ab, sondern davon, wie viele Kostenpositionen in Ihrem Projekt noch offen oder nur geschätzt sind.

So planen Sie Ihre Liquidität in der Bauphase.

1. Gesamtkosten statt Hauspreis rechnen: Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Baunebenkosten, zusätzliche Bauleistungen, Außenanlagen, Einrichtung und Finanzierungskosten.
2. Baubeschreibung prüfen: Was ist ausdrücklich vereinbart, was ausgeschlossen, und wo besteht Klärungsbedarf?
3. Zahlungsplan mit der Bank abstimmen: Abschläge, Auszahlungstermine und bereitstellungszinsfreie Zeit müssen zueinander passen.
4. Laufende Kosten realistisch ansetzen: Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen und Miete für die realistische, nicht die optimistische Bauzeit, und festlegen, woraus sie bezahlt werden.
5. Eigenkapital, Puffer und Notfallreserve trennen.

Fazit.

Mit einer vollständigen Kosten- und Liquiditätsplanung verringern Sie das Risiko teurer Nachfinanzierungen. Sie erkennen offene Kostenpositionen frühzeitig und können Verzögerungen finanziell besser auffangen. Der Festpreis bleibt dabei ein wichtiger Baustein Ihrer Gesamtplanung.

Eine Übersicht typischer Baunebenkosten finden Sie in unserem KLINKER-HAUS-Ratgeber.